هزینه دادرسی دستور فروش ملک مشاع: راهنمای جامع گام به گام و برآورد هزینه ها (۱۴۰۳)

هزینه دادرسی دستور فروش ملک مشاع، شامل مجموعه ای از پرداخت های قانونی و اجرایی است که از زمان درخواست افراز تا فروش نهایی ملک در مزایده را دربرمی گیرد. شناخت دقیق این هزینه ها برای مالکان مشاع ضروری است تا بتوانند با برنامه ریزی مالی صحیح، فرآیند حقوقی را پیش ببرند.

مالکیت مشاع، وضعیتی حقوقی است که در آن دو یا چند نفر به صورت هم زمان و مشترک، مالک یک مال غیرمنقول هستند، بدون آنکه سهم هر یک به صورت فیزیکی و معین مشخص شده باشد. این نوع مالکیت می تواند از طریق ارث، شراکت در خرید، هبه یا سایر عقود قانونی ایجاد شود. چالش اصلی در املاک مشاع زمانی بروز می کند که مالکان بر سر نحوه مدیریت، بهره برداری یا مهم تر از آن، فروش ملک به توافق نمی رسند. در چنین شرایطی، قانون راهکاری تحت عنوان «دستور فروش ملک مشاع» پیش بینی کرده است تا از بن بست های حقوقی جلوگیری شود.

این مقاله به منظور ارائه راهنمایی جامع و تخصصی در خصوص تمامی جوانب حقوقی و مالی مرتبط با دستور فروش ملک مشاع تدوین شده است. تمرکز ویژه ای بر هزینه دادرسی دستور فروش ملک مشاع و سایر هزینه های جانبی از جمله هزینه کارشناسی، مزایده و انتقال سند خواهد بود. هدف نهایی، توانمندسازی مالکان، وکلا و فعالان حوزه املاک برای درک کامل فرآیند، تصمیم گیری آگاهانه و برنامه ریزی مالی دقیق جهت پیگیری این نوع دعاوی است.

آشنایی با مفهوم ملک مشاع و دستور فروش آن

پیش از ورود به جزئیات هزینه ها، لازم است درک روشنی از ماهیت ملک مشاع و سازوکار حقوقی دستور فروش آن حاصل شود.

ملک مشاع چیست و چگونه ایجاد می شود؟

ملک مشاع به مالی غیرمنقول اطلاق می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و هیچ یک از شرکا مالک قسمت معینی از ملک نیستند، بلکه هر جزء از ملک متعلق به همه شرکا به نسبت سهمشان است. این تعریف، تفاوت اساسی با ملک مفروز دارد که در آن هر بخش از ملک دارای مالک مشخص و جداگانه است.

مالکیت مشاع می تواند به دو صورت ایجاد شود:

• مالکیت مشاعی اختیاری: این نوع مالکیت ناشی از اراده طرفین است، مانند خرید مشترک یک ملک توسط دو یا چند نفر.
• مالکیت مشاعی اجباری: در این حالت، مالکیت مشاع بدون اراده مستقیم افراد ایجاد می شود، نظیر ارث بردن چندین ورثه از یک ملک یا مال مشترک که به واسطه حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله، تفکیک آن از بین می رود.

دستور فروش ملک مشاع: ماهیت و تفاوت با حکم قضایی

در بسیاری از موارد، مالکان مشاع به دلیل اختلافات متعدد بر سر استفاده، اداره یا فروش ملک به توافق نمی رسند. قانون برای رفع این بن بست، راهکار دستور فروش ملک مشاع را پیش بینی کرده است. این «دستور» ماهیتی متفاوت از «حکم» یا «قرار» قضایی دارد.

دستور فروش، یک تصمیم قضایی است که بدون تشریفات دادرسی عادی و بدون جنبه ترافعی صادر می شود. این بدان معناست که:

• غیرترافعی بودن: در صدور دستور فروش، دادگاه به دنبال حل نزاع بین دو طرف نیست، بلکه تنها یک وضعیت حقوقی (غیرقابل افراز بودن ملک) را تأیید و اقدام اجرایی (فروش) را تجویز می کند.
• عدم قابلیت اعتراض: برخلاف احکام و قرارهای قضایی که قابلیت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی دارند، دستور فروش ملک مشاع اصولاً قابل اعتراض در مراحل بالاتر نیست و قطعی محسوب می شود. این نکته تأثیر مهمی بر سرعت و قطعیت فرآیند دارد.
• عدم نیاز به صدور اجراییه: از آنجا که دستور فروش یک حکم نیست، پس از صدور، نیازی به تقاضای صدور اجراییه ندارد و با درخواست متقاضی، مستقیماً برای اجرا به دایره اجرای احکام ارسال می شود.

افراز در مقابل دستور فروش ملک مشاع

اولین گام برای تقسیم یا فروش ملک مشاع، بررسی امکان «افراز» است. افراز به معنای تقسیم فیزیکی ملک مشاع به قطعات کوچکتر و مجزا است، به نحوی که هر شریک مالک سهم مفروز خود گردد.

فرآیند افراز عموماً توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می شود. اداره ثبت پس از بررسی پرونده، نقشه برداری و نظر کارشناسی، در صورتی که ملک قابلیت افراز را داشته باشد، اقدام به تقسیم آن می کند. شرایط قابلیت افراز شامل امکان تقسیم ملک به نحوی که هر سهم ارزش اقتصادی و کاربری مستقل داشته باشد و از نظر فنی و قانونی مشکلی برای تفکیک وجود نداشته باشد.

اما اگر ملک به دلایل قانونی، فنی یا عرفی (مانند ابعاد بسیار کوچک، عدم دسترسی به معابر، یا از دست دادن کاربری اصلی در صورت تفکیک) غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت «گواهی عدم افراز» صادر می کند. در اینجاست که راهکار دستور فروش ملک مشاع مطرح می شود. به عبارت دیگر، دستور فروش مرحله ای است که پس از ناکامی در افراز ملک، به عنوان تنها راهکار قانونی برای پایان دادن به شراکت و تقسیم مال مشترک، در دادگاه حقوقی پیگیری می شود.

دستور فروش ملک مشاع، راهکار قانونی است که پس از تأیید عدم قابلیت افراز ملک توسط اداره ثبت، از طریق دادگاه پیگیری می شود و با هدف پایان دادن به مالکیت مشاعی و تقسیم عواید حاصل از فروش بین شرکا صادر می گردد.

مراحل گام به گام تا صدور دستور فروش ملک مشاع

فرآیند دستور فروش ملک مشاع یک مسیر قانونی چند مرحله ای است که هر گام آن مستلزم رعایت دقیق تشریفات و تهیه مدارک خاص است. این مراحل به دقت شرح داده می شوند.

مرحله اول: درخواست گواهی عدم افراز از اداره ثبت

این مرحله، پیش نیاز اساسی برای طرح درخواست دستور فروش در دادگاه است. مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، رسیدگی به درخواست افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته باشد، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است.

شرایط و مرجع صالح برای درخواست افراز: هر یک از مالکان مشاع می توانند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک، درخواست افراز سهم خود را ارائه دهند. لازم است ملک دارای سند رسمی و مراحل ثبت آن کامل شده باشد.

نقش کارشناس و نقشه بردار اداره ثبت: اداره ثبت، پرونده را به کارشناس نقشه بردار ارجاع می دهد. کارشناس با حضور در محل ملک و بررسی وضعیت آن، امکان یا عدم امکان افراز را تشخیص می دهد. صورت جلسه کارشناسی به امضای مالکین می رسد.

هزینه های اولیه مرتبط با اداره ثبت: این هزینه ها شامل هزینه درخواست افراز، تعرفه نقشه برداری و هزینه کارشناسی ثبت می شود که بسته به متراژ و پیچیدگی ملک متغیر است. پرداخت این هزینه ها بر عهده متقاضی افراز است.

نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی: تصمیم واحد ثبتی مبنی بر افراز یا عدم افراز، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در صورت اعتراض، دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و رأی نهایی را صادر می کند.

مرحله دوم: ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه

پس از دریافت گواهی قطعی عدم افراز از اداره ثبت (که نشان دهنده غیرقابل تقسیم بودن ملک است)، مرحله طرح دادخواست در دادگاه آغاز می شود.

مرجع قضایی صالح: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش ملک مشاع است. این موضوع از قواعد عمومی صلاحیت محلی پیروی می کند.

اهمیت ذکر دقیق تمامی مالکین مشاعی به عنوان خوانده: در دادخواست دستور فروش، لازم است نام و مشخصات کامل تمامی مالکین مشاع دیگر به عنوان خوانده درج شود. عدم ذکر نام تمامی شرکا می تواند منجر به رد دادخواست گردد، زیرا این امر بر حقوق همه شرکا تأثیر می گذارد.

مدارک لازم جهت ثبت دادخواست: برای طرح دادخواست دستور فروش، مدارک زیر ضروری است:

• گواهی عدم افراز قطعی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
• تصویر مصدق سند مالکیت ملک مشاع (اعم از تک برگی یا دفترچه ای).
• تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی.
• در صورت وجود، گواهی انحصار وراثت برای املاک ورثه ای.
• فیش پرداخت هزینه دادرسی.

نکات کلیدی در تنظیم متن دادخواست: دادخواست باید حاوی اطلاعات دقیق ملک، دلایل درخواست فروش (مانند عدم توافق بر افراز) و ذکر تمامی شرکا باشد. خواسته باید صراحتاً «صدور دستور فروش ملک مشاع» قید شود. از آنجایی که دستور فروش یک دعوای غیرمالی محسوب می شود، تنظیم صحیح دادخواست و استناد به گواهی عدم افراز، از اهمیت بسزایی برخوردار است.

هزینه های دادرسی دستور فروش ملک مشاع

یکی از مهم ترین دغدغه های مالکین در فرآیند دستور فروش ملک مشاع، آگاهی از تمامی هزینه های مرتبط است. این بخش به تفصیل به هزینه دادرسی دستور فروش ملک مشاع و سایر مخارج در مرحله دادرسی می پردازد.

هزینه ثبت دادخواست (هزینه دادرسی اصلی)

برخلاف بسیاری از دعاوی مالی که هزینه دادرسی آن ها بر اساس ارزش خواسته تعیین می شود، دستور فروش ملک مشاع ماهیت غیرمالی دارد. این موضوع تأثیر مستقیمی بر میزان هزینه دادرسی آن می گذارد.

ماهیت غیرمالی دعوا: دستور فروش ملک مشاع، یک دعوای غیرمالی محسوب می شود. علت آن این است که خواسته اصلی، تقسیم یا فروش مال نیست، بلکه صرفاً درخواست یک اقدام قضایی برای پایان دادن به حالت اشاعه است که ارزش مالی مستقیم ندارد.

میزان دقیق هزینه ثبت دادخواست دعاوی غیرمالی در سال ۱۴۰۳: در سال ۱۴۰۳، هزینه دادرسی برای دعاوی غیرمالی، مبلغ ثابتی است که بر اساس تعرفه خدمات قضایی تعیین می شود. این مبلغ معمولاً بین ۲۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ تومان می باشد. متقاضی دستور فروش ملک مشاع باید این هزینه را در زمان ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت کند.

تفاوت این هزینه با دعاوی مالی: در دعاوی مالی، هزینه دادرسی درصدی از ارزش خواسته (مثلاً ارزش ملک یا مبلغ مورد مطالبه) است که معمولاً به دو مرحله تقسیم می شود؛ مرحله بدوی و تجدیدنظر. اما در دستور فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت غیرمالی، چنین محاسبه ای صورت نمی گیرد و هزینه ثابت است.

هزینه های جانبی و مرتبط در مرحله دادرسی

علاوه بر هزینه دادرسی اصلی، ممکن است در طول فرآیند رسیدگی به درخواست دستور فروش، هزینه های جانبی دیگری نیز مطرح شود:

• هزینه کارشناسی دادگستری (در صورت نیاز دادگاه):
  • موارد احتمالی نیاز به کارشناسی: گاهی دادگاه برای اطمینان از غیرقابل افراز بودن ملک یا تعیین دقیق وضعیت آن، نیاز به ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می بیند. این مورد به خصوص زمانی که اعتراض به گواهی عدم افراز اداره ثبت صورت گرفته باشد، بیشتر محتمل است.
  • نحوه تعیین و پرداخت این هزینه: هزینه کارشناسی بر اساس تعرفه مصوب کارشناسان رسمی دادگستری و متناسب با ارزش ملک و پیچیدگی کار تعیین می شود. این هزینه معمولاً در ابتدا توسط متقاضی پرداخت می گردد، اما در صورت فروش ملک، قابلیت دریافت آن از محل سهم سایر شرکا نیز وجود دارد.
• هزینه های پستی و اوراق قضایی: این شامل هزینه های مربوط به ارسال ابلاغیه ها به تمامی شرکا (خواندگان)، تهیه فتوکپی مدارک، و سایر اوراق اداری قضایی است که در طول فرآیند پرونده ایجاد می شود. این هزینه ها عموماً جزئی هستند اما باید در نظر گرفته شوند.
• هزینه اخذ استعلامات: در صورتی که دادگاه برای تکمیل اطلاعات پرونده نیاز به استعلام از ادارات دولتی دیگر (مانند شهرداری، دارایی، ثبت) داشته باشد، هزینه های مربوط به این استعلامات نیز باید پرداخت شود.
• هزینه وکیل (در صورت انتخاب):
  • توافقی بودن هزینه: حق الوکاله وکیل، مبلغی است که به صورت توافقی بین موکل و وکیل تعیین می شود و تابعی از پیچیدگی پرونده، زمان مورد نیاز، و سابقه وکیل است.
  • مزایای استفاده از وکیل: هرچند استخدام وکیل یک هزینه اضافی به نظر می رسد، اما یک وکیل متخصص می تواند با تنظیم دقیق دادخواست، پیگیری منظم پرونده، ارائه مشاوره های تخصصی و نمایندگی در مراحل مختلف، به تسریع فرآیند و کاهش خطاهای احتمالی کمک شایانی کند. این امر می تواند از بروز هزینه های گزاف ناشی از اشتباهات حقوقی در آینده جلوگیری نماید.

هزینه های اجرایی پس از صدور دستور فروش و مزایده

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، پرونده برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. این مرحله شامل هزینه های مهمی است که بخش قابل توجهی از مخارج کلی را تشکیل می دهد.

هزینه کارشناسی رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک (جهت مزایده)

اولین گام در مرحله اجرا، ارزیابی دقیق ملک برای تعیین قیمت پایه مزایده است.

• فرآیند ارجاع پرونده به اجرای احکام و تعیین کارشناس: پس از صدور دستور فروش و ارسال آن به واحد اجرای احکام، مدیر اجرا یک کارشناس رسمی دادگستری را جهت ارزیابی و تعیین قیمت روز ملک مشاع انتخاب و معرفی می کند. کارشناس با بررسی تمامی جوانب (موقعیت، متراژ، کاربری، وضعیت بنا و…) گزارشی از قیمت گذاری ارائه می دهد.
• میزان این هزینه و نحوه پرداخت: هزینه کارشناسی ارزیابی برای مزایده، بر اساس تعرفه مصوب قوه قضاییه و معمولاً درصدی از ارزش ملک تعیین می شود. این درصد معمولاً بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد از ارزش تعیین شده برای ملک است. این هزینه در ابتدا توسط متقاضی دستور فروش پرداخت می شود، اما در نهایت از محل عواید فروش ملک کسر و پرداخت خواهد شد.
• نحوه اعتراض به نظر کارشناس و هزینه های احتمالی کارشناسی مجدد: پس از ابلاغ نظر کارشناس به طرفین، هر یک از مالکین ظرف مدت سه روز کاری حق اعتراض به قیمت تعیین شده را دارند. در صورت اعتراض، پرونده به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع داده می شود که این مرحله نیز مستلزم پرداخت هزینه کارشناسی مجدد است. تصمیم هیئت سه نفره قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

هزینه مزایده ملک مشاع (نیم عشر دولتی)

یکی از مهم ترین هزینه ها در فرآیند اجرای دستور فروش، هزینه مزایده است که به عنوان «نیم عشر دولتی» شناخته می شود.

• توضیح ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۱۵۷ قانون اجرای احکام مدنی: بر اساس ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع، وجوه حاصل از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی (که همان نیم عشر دولتی است)، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا تقسیم می شود. همچنین ماده ۱۵۷ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد که «نیم عشر» از محکوم به و کلیه وجوهی که در مقام اجرا وصول می شود، کسر می گردد.
• میزان دقیق (یک بیستم یا ۵ درصد از مبلغ فروش ملک): نیم عشر دولتی معادل یک بیستم (۵ درصد) از مبلغ فروش ملک در مزایده است. این مبلغ به حساب دولت واریز می شود.
• توضیح نحوه محاسبه و زمان پرداخت آن: این هزینه پس از انجام مزایده و فروش ملک، از محل وجه حاصل از فروش کسر و سپس مابقی آن بین شرکا تقسیم می شود. بنابراین، پرداخت آن مستقیماً بر عهده هیچ یک از شرکا نیست، بلکه از صندوق اجرایی کسر می گردد.
• نکات مربوط به برگزاری مزایده: مزایده با انتشار آگهی عمومی، تعیین قیمت پایه (توسط کارشناس) و برگزاری جلسه مزایده انجام می شود. تمامی مالکین و اشخاص ثالث می توانند در مزایده شرکت کنند. عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده، مانع از برگزاری و انجام مزایده نخواهد شد. ملک به شخصی که بالاترین پیشنهاد را ارائه دهد، واگذار می شود. در صورت عدم وجود خریدار با قیمت مناسب، مزایده ممکن است تکرار شود.

هزینه های انتقال سند و مالیات

پس از فروش ملک در مزایده، مرحله انتقال سند رسمی آغاز می شود که شامل هزینه های دولتی و مالیاتی است.

• مالیات نقل و انتقال ملک: این مالیات بر عهده فروشنده (در اینجا مالکان مشاع) است و بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می شود. همچنین ممکن است سایر مالیات های مرتبط با املاک (مانند مالیات بر عایدی سرمایه در صورت تحقق شرایط قانونی) نیز مطرح شود.
• هزینه های شهرداری: شامل عوارض نوسازی، پسماند و سایر عوارض محلی است که باید قبل از انتقال سند تسویه شود.
• هزینه های دفترخانه و ثبت اسناد: این هزینه ها شامل حق الثبت و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت انتقال مالکیت است که معمولاً به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود.
• نحوه تقسیم این هزینه ها بین شرکا بر اساس سهم: تمامی هزینه های فوق که مرتبط با فروش و انتقال سند هستند، پس از کسر از کل مبلغ حاصل از فروش ملک، به نسبت سهم هر یک از مالکان مشاعی از ارزش ملک، بین آن ها تقسیم و از سهم هر فرد کسر می شود.

نکات کلیدی در مورد دستور فروش ملک مشاع

در کنار مراحل و هزینه های مطرح شده، شناخت برخی نکات کلیدی برای مالکان مشاع و متقاضیان دستور فروش ضروری است.

چه کسانی می توانند تقاضای دستور فروش را بخواهند و لزوم طرف دعوا قرار دادن همه شرکا؟

هر یک از شرکای ملک مشاع، بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، می تواند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را مطرح نماید. با این حال، الزامی است که تمامی مالکین مشاع دیگر (حتی اگر تعداد آن ها زیاد باشد) به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. این امر به جهت حفظ حقوق همه طرفین و اطلاع رسانی صحیح درباره فرآیند حقوقی است. عدم ذکر نام تمامی شرکا می تواند منجر به عدم استماع دادخواست یا رد آن شود.

مدت زمان تقریبی از ثبت دادخواست تا فروش نهایی ملک مشاع

مدت زمان لازم برای فرآیند دستور فروش ملک مشاع به عوامل متعددی از جمله حجم کاری دادگاه، تعداد شرکا، وجود یا عدم وجود اعتراضات و پیچیدگی های ملک بستگی دارد. اما به طور تقریبی، این فرآیند از زمان ثبت دادخواست تا فروش نهایی ملک و تقسیم وجوه، بین ۴ تا ۸ ماه به طول می انجامد. این مدت زمان شامل مراحل اداره ثبت، دادرسی و اجرای احکام است.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

همان طور که پیشتر نیز اشاره شد، دستور فروش ملک مشاع ماهیت «دستور» دارد و نه «حکم» قضایی. بنابراین، این تصمیم از سوی دادگاه قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی را ندارد و قطعی و لازم الاجرا است. تنها راه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در مرحله افراز است که آن هم ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ امکان پذیر است. اما پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، اعتراض به خود دستور امکان پذیر نیست.

مدارک لازم جهت طرح دعوی (خلاصه و چک لیست)

برای سهولت کار، چک لیستی از مدارک ضروری جهت طرح دادخواست دستور فروش ارائه می شود:

• تصویر مصدق سند مالکیت ملک مشاع (تک برگی یا دفترچه ای).
• گواهی عدم افراز قطعی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک.
• تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی.
• در صورت ورثه ای بودن ملک، گواهی انحصار وراثت.
• فیش پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی.

وضعیت ملک مشاعی که در رهن یا توقیف است

یکی از سؤالات رایج این است که آیا می توان برای ملک مشاعی که در رهن بانک یا در توقیف مرجع قضایی است، دستور فروش گرفت؟

اصولاً صدور دستور فروش ملک مشاع در حالی که ملک در رهن یا توقیف باشد، با چالش هایی روبرو است. برخی حقوقدانان معتقدند که در این حالت، قابلیت استماع درخواست دستور فروش وجود ندارد، مگر اینکه حقوق مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) یا توقیف کننده حفظ شود. بر اساس رویه قضایی، دستور فروش می تواند با قید «با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده» صادر شود. این بدان معناست که حقوق این اشخاص در اولویت بوده و پس از فروش ملک، دیون آن ها از محل سهم مالک مدیون پرداخت خواهد شد یا اینکه ابتدا باید با تسویه دیون، ملک از رهن خارج یا فک توقیف شود.

در هر صورت، برای ملک مشاعی که در رهن یا توقیف است، ضروری است که وضعیت دقیق آن از طریق استعلامات قانونی مشخص شود و دادگاه در دستور خود، تدابیر لازم برای حفظ حقوق ذی نفعان را اتخاذ کند.

نقش حیاتی وکیل در فرآیند دستور فروش

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند دستور فروش ملک مشاع، حضور وکیل متخصص و باتجربه در این زمینه می تواند بسیار تأثیرگذار باشد. مزایای استفاده از وکیل شامل موارد زیر است:

• مشاوره تخصصی: وکیل با ارائه مشاوره حقوقی دقیق، متقاضی را از تمامی جوانب قانونی، مراحل، هزینه ها و ریسک های احتمالی آگاه می سازد.
• تنظیم صحیح دادخواست: تنظیم دقیق و کامل دادخواست، ضمیمه کردن مدارک لازم و رعایت تشریفات قانونی، از بروز تأخیر یا رد دادخواست جلوگیری می کند.
• پیگیری مراحل اداری و قضایی: وکیل تمامی مراحل اداری در اداره ثبت و مراحل قضایی در دادگاه و واحد اجرای احکام را به صورت مستمر و مؤثر پیگیری می کند.
• نمایندگی در جلسات مزایده: وکیل می تواند به نمایندگی از موکل در جلسات مزایده حضور یابد و از حقوق او دفاع کند.
• کاهش سایر هزینه ها و تسریع فرآیند: تجربه و تخصص وکیل می تواند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کرده و با پیشبرد صحیح و سریع پرونده، در زمان و هزینه های جانبی صرفه جویی کند.

آیا فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم است؟

فروش کل ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا، از نظر قانونی یک «معامله فضولی» محسوب می شود و جرم نیست. به عبارت دیگر، معامله نسبت به سهم فروشنده صحیح است، اما نسبت به سهم سایر شرکا، معامله فضولی تلقی می شود. در این حالت، سایر شرکا حق دارند معامله را تنفیذ (تأیید) یا رد کنند. اگر شرکای دیگر معامله را رد کنند، معامله نسبت به سهم آن ها باطل خواهد بود.

تقسیم وجوه حاصل از فروش ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

پس از فروش ملک مشاع در مزایده و کسر تمامی هزینه های مزایده، کارشناسی و اداری، وجوه خالص حاصل از فروش بر اساس دستور دادگاه و به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکین، توسط واحد اجرای احکام مدنی بین آن ها تقسیم می شود. این تقسیم با دقت و بر اساس اسناد مالکیت و گواهی های قانونی (مانند گواهی انحصار وراثت برای ورثه) صورت می پذیرد.

جدول خلاصه برآورد هزینه ها (بروزرسانی شده برای سال ۱۴۰۳)

در ادامه، یک برآورد کلی از هزینه های مرتبط با دستور فروش ملک مشاع ارائه شده است. توجه داشته باشید که این ارقام تقریبی بوده و ممکن است بر اساس منطقه، ارزش ملک و پیچیدگی پرونده تغییر کنند.

ردیف	نوع هزینه	شرح	تقریبی (۱۴۰۳)	زمان پرداخت	مسئول پرداخت
۱	هزینه دادرسی	ثبت دادخواست دستور فروش (غیرمالی)	حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان	ابتدای ثبت دادخواست	متقاضی
۲	هزینه اخذ گواهی عدم افراز	شامل درخواست افراز و کارشناسی ثبت	متغیر (بر اساس متراژ و پیچیدگی)	زمان مراجعه به اداره ثبت	متقاضی
۳	هزینه کارشناسی دادگستری (ارزیابی جهت مزایده)	درصدی از ارزش ملک (معمولاً ۰.۵ تا ۱.۵ درصد)	متغیر	پس از صدور دستور و ارجاع به اجرا	متقاضی (با قابلیت دریافت از سهم شرکا)
۴	هزینه مزایده (نیم عشر دولتی)	۵ درصد از مبلغ فروش ملک	۵% از مبلغ فروش	پس از فروش ملک در مزایده	از محل وجوه حاصل از فروش (توسط اجرا)
۵	هزینه وکیل	(در صورت استخدام)	توافقی	بر اساس قرارداد با وکیل	متقاضی
۶	هزینه انتقال سند	شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق الثبت	درصدی از ارزش ملک (مستقیماً از مبلغ فروش کسر می شود)	پس از فروش و قبل از انتقال سند	از محل وجوه حاصل از فروش
۷	هزینه های متفرقه	تمبر، اوراق، استعلامات و…	متغیر و جزئی	در طول فرآیند	متقاضی

مستندات قانونی مرتبط با دستور فروش ملک مشاع

چندین ماده قانونی و آیین نامه، اساس حقوقی دستور فروش ملک مشاع را تشکیل می دهند که شناخت آن ها برای هر ذی نفعی ضروری است.

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷):

«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

این ماده، صراحتاً حق فروش ملک غیرقابل افراز را به هر یک از شرکا داده و مرجع صدور دستور را دادگاه شهرستان (که اکنون معادل دادگاه حقوقی است) تعیین کرده است.

ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع:

«در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.»

این ماده، چگونگی ارجاع پرونده به اجرای احکام و نحوه اجرای دستور فروش را بر اساس قانون اجرای احکام مدنی تبیین می نماید.

ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع:

«وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.»

این ماده به موضوع تقسیم عواید حاصل از فروش و کسر هزینه های اجرایی (از جمله نیم عشر دولتی) از آن اشاره دارد.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

در ادامه، یک نمونه ساختار کلی برای دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه شده است. این نمونه می تواند به عنوان راهنما مورد استفاده قرار گیرد، اما توصیه می شود برای تنظیم دادخواست دقیق و کامل، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.

عنوان دادخواست: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

خواهان: خانم/آقای [نام و نام خانوادگی]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس کامل]

خوانده: خانم/آقایان [نام و نام خانوادگی سایر شرکا]/ کد ملی: [شماره ملی]/ محل اقامت: [آدرس کامل]

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به انضمام تمامی هزینه های دادرسی و اجرایی.

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند]
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ صدور]
3. تصویر کارت ملی خواهان
4. (در صورت وجود) گواهی انحصار وراثت به شماره [شماره] و تاریخ [تاریخ]

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند، اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم.

ملک مشاع مورد اشاره، با خواندگان محترم [نام خوانده/خواندگان] به صورت مشترک مورد مالکیت قرار دارد. به دلیل [ذکر دلیل عدم توافق، مثال: عدم حصول توافق میان مالکین در خصوص نحوه استفاده یا تقسیم ملک / عدم قابلیت افراز ملک به دلیل ویژگی های فنی و ساختاری آن / اختلافات موجود میان شرکا]، ادامه وضعیت اشاعه برای اینجانب میسر نمی باشد. لذا، اینجانب جهت افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] مراجعه نمودم که اداره محترم ثبت، پس از انجام مراحل قانونی و کارشناسی، گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] را صادر و اعلام نموده است که ملک مذکور غیرقابل افراز و تقسیم می باشد.

با عنایت به مراتب فوق و به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی مربوطه، از آن مقام محترم قضایی استدعای صدور دستور شایسته مبنی بر فروش ملک مشاع غیرقابل افراز از طریق مزایده و تقسیم وجوه حاصله بین شرکا به نسبت سهام، به انضمام کلیه هزینه های دادرسی و اجرایی را دارم.

با تشکر و احترام فراوان

نام و نام خانوادگی خواهان

امضا

نتیجه گیری

فرآیند دستور فروش ملک مشاع یکی از پیچیده ترین و حساس ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک است که می تواند برای مالکان مشاعی که با عدم توافق بر سر تقسیم یا فروش ملک خود مواجه هستند، راه گشا باشد. شناخت جامع مراحل قانونی، از درخواست گواهی عدم افراز از اداره ثبت تا طرح دادخواست در دادگاه، ارزیابی ملک، برگزاری مزایده و تقسیم عواید حاصل از فروش، برای هر ذی نفعی حیاتی است.

آگاهی از هزینه دادرسی دستور فروش ملک مشاع، هزینه های کارشناسی، نیم عشر دولتی مزایده و سایر مخارج جانبی، به مالکان کمک می کند تا با برنامه ریزی مالی دقیق و واقع بینانه، از بروز مشکلات پیش بینی نشده جلوگیری کنند. ماهیت حقوقی «دستور» در این فرآیند، که آن را از «حکم» قضایی متمایز می سازد و قابلیت اعتراض را سلب می کند، بر سرعت و قطعیت آن می افزاید، اما در عین حال، لزوم دقت در تمامی مراحل را دوچندان می کند.

با توجه به پیچیدگی های قانونی و مالی این فرآیند و اهمیت حفظ حقوق تمامی مالکان، توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام، با وکلای متخصص در حوزه املاک مشاع مشاوره نموده و در صورت لزوم، پیگیری پرونده را به ایشان بسپارید. یک وکیل کارآزموده می تواند با دانش و تجربه خود، ضمن کاهش خطاهای احتمالی و تسریع فرآیند، از منافع شما به بهترین شکل ممکن دفاع نماید و این مسیر را با کمترین چالش و بیشترین اطمینان برای شما هموار سازد.